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        疫情之下,本差錢的小房企,如何挺過去?

        时间:2020-02-28     作者:保定老年網   阅读

        受新冠肺炎疫情影響,房地產企業營銷中心暫時關閉,房地產銷售數據急速下滑,開發商上半年普遍面臨著較大的現金流壓力。中小房企因自身抗風險能力、開發能力、銷售能力無法和大型房企相抗衡,由此導致了房企集中度的增強。

        隨著疫情逐步得到控制,全國慢慢進入復工的經濟建設,大型房企在疫情結束后勢必加大銷售力度、加快融資步伐及工程進度,并全方位開展融資等一系列,F金流的工作。

        與此相反,中小房企的融資資源、消費客群的空間將被大力擠壓,中小房企的生存空間也將越來越小。針對這種困境,中小房企要想在夾縫中生存下去,那就不得不考慮發揮自己的優勢,通過一定的合作方式利用大型房企的優勢,揚長避短,,F金流、保生存、保利潤。

        小開發商優劣勢分析

        (一)優勢

        小開發商一般是當地成長和發展起來的,大概來源有以下幾種:一是從產業轉型過來,前期儲備的土地比較多;二是主業非房地產,主攻產業的同時配套住宅用地進行開發;三是利用本地資源介入舊改、城改,通過一二級聯動,或者一級鎖定二級等儲備土地資源。他們的優勢是拿地的先天條件較好、地價較低、土地位置不錯。

        (二)劣勢

        小房企的劣勢也很明顯:

        1. 資金短缺

        房地產行業是資金密集型行業,需要投入的資金量大,一般的小企業主體、征信較差,自有資金有限,融資能力弱,很容易因為資金問題陷入民間借貸、項目爛尾的境地。勉強開發完成后,發現項目的利潤大部分都讓融資成本吃掉了。

        2. 項目操盤能力差

        由于小房企的開發經驗少,導致了前期申報審批拖拉、開發進度緩慢、項目強排不合理、戶型設計差、成本造價較高、銷售回款進度慢、品牌美譽度不足等問題,每一個問題都對項目來說是不小的打擊,如果涉及到致命性的錯誤,則會拖垮整個項目。

        小開發商的出路

        融資、代建的組合模式

        結合上述小開發商的優劣勢,在受疫情影響嚴重的2020年,開發商快速開發、快速回籠現金流是當務之急,對于小開發商來說,有選擇地和大開發商合作,采用融資、代建的不同組合模式,優勢互補,在當前的經濟形勢下或許是最好的選擇。以下根據我們財富中心處理的融資代建項目案例做相關介紹和說明。

        (一)純融資+代建

        該方式一般采用明股實債的模式,適用客戶為具有一定資金實力的小房企,自己可以出到總投入的30%左右,剩下的資金由前融解決,前融成本一般在年化15%-18%之間,同時引入品牌開發商代建。項目符合432的條件后,向銀行申請開發貸解決資金。

        (二)小股+融資+代建

        此種模式中的真股比例需要各方就實際情況進行磋商,適用客戶是有土地資源,但資金比較匱乏的小企業主,自己只能出資一小部分,剩下的資金一般是合作企業作價入股、前期融資等途徑解決,其中前融成本一般在年化15%-18%之間,項目符合432的條件后,向銀行申請開發貸解決開發資金。

        (三)融資+代建+置換前期負債/融出原業主可自由使用資金

        該方式適用土地價格低、區位好、具有明顯競爭優勢的項目合作,在保證合作大房企的安全邊際的前提下,可以置換項目前期投入形成的負債,也可以融出一部分供業主自由使用的資金。前融成本一般在年化15%-18%之間,項目符合432的條件后,銀行申請開發貸解決開發資金。

        (四)純代建模式

        純代建模式一般分為帶品牌代建和不帶品牌代建兩大類。業主自己資金相對比較寬裕,缺乏的是專業的操盤團隊以及項目的品牌,一般頭部房企都有代建的輕資產業務,可選擇的范圍比較多。當然若使用代建方的品牌,則代建方還需另行收取品牌使用費。

        小開發商融資、代建

        合作落地操作流程

        (一)拿地階段

        小房企確定有明確的土地資源后,在綜合評估自身的資金、開發能力、品牌等實力的基礎上,確定采用以上四種模式的哪一種,其中主要的關鍵點:選定意向合作開發商、進行業務對接磋商、拿地路徑的設計(對大開發商專業意見的咨詢和指導)、搭建項目公司的股權結構、進行融資代建(或純代建)的審批、合同的起草及簽訂、準備前期拿地的相關手續、順利拿到土地簽訂土地合同等。

        需要注意的問題:融資杠桿的使用和融資成本的確定是相互促進的,小開發商可以通過后期的資金置換降低項目的財務成本;拿地的項目公司股權的搭建要考慮到合作、融資、稅務、股東權益等問題;拿地路徑需要設計好,涉及到土地資源是通過哪種方式取得的,比如舊改、城改、產業勾地等,不同的方式有不同的拿地操作,需要多聽取合作方的專業指導和協助;融資和代建怎么組合的方式,需要根據自己的資金實力進行判斷,切不可沒有合作的胸襟,不讓渡利益,導致后期自己的資金壓力和合作違約。

        (二)拿地后階段

        繳交地價、簽訂土地出讓合同后,進入開發階段,引入大房地產公司專業的項目開發團隊,成立項目管治委員會,對項目的議事規則、審批流程、營銷定位、成本核算、開發節點控制等進行細化,拿出具體的節點操作方案,嚴控成本、爭取進度,盡快達到預售條件,進入銷售環節,緩解資金壓力和降低財務成本。

        在開發階段要注意的是開發貸的盡快落地,如果采用明股實債的方式,開發貸申請既可以項目公司自身條件申請開發貸,也可以協調使用合作大房企的征信取得開發貸,一般使用合作房企征信的方式,需要額外收取融資額2%以上的額度使用費用,在項目取得土地證以后,不滿足開發貸條件的情況下,還可以用合作房企的征信走其他的融資途徑,如信托等渠道,對前期高成本資金進行置換。

        (三)開發完成后融資、代建的退出

        前期高成本融資通過其他途徑置換一部分或大部分,剩余融資資金、代建費用、品牌使用費用等在項目銷售階段可以逐步退出,項目竣工驗收后且融資本金、費用等全部結清后,代建方可以全部退出。原業主自己進行稅費的匯算清繳工作。

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